I. Les faits
Madame [A] a cédé, en mars 2017, une quote-part indivise portant sur un appartement, réalisant à cette occasion une plus-value immobilière. Elle a entendu bénéficier de l’exonération (CGI Article 150 U II 1° bis), applicable en cas de première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le produit de cession est remployé dans l’acquisition d’une habitation principale, sous réserve de respect de conditions de timing.
L’administration a remis en cause cette exonération, au motif que le contribuable était, à la date de la cession, propriétaire d’une maison acquise en octobre 2016 et destinée à constituer sa résidence principale.
Madame [A] a contesté le redressement qui fut confirmé par le TA de Cergy-Pontoise. Il revenait à la CAA de Versailles de juger en appel.
II. La décision
Le CGI I subordonne l’exonération visée ci-dessus à la condition que le cédant n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession.
La Cour d’appel a ici estimé que cette condition doit s’apprécier à la date d’acquisition de cette dernière et non à celle de l’occupation effective du bien à usage de résidence principale. En l’espèce, il est constaté que la contribuable avait acquis la maison dès octobre 2016, soit cinq mois avant la cession litigieuse. Elle se trouvait ainsi propriétaire dès cette date, de sa résidence principale, quand bien même elle n’y avait emménagé qu’à l’été 2017 à l’issue de travaux de réaménagement.
La requérante a invoqué l’application de la tolérance énoncée au paragraphe 323 du BOI-RFPI-PVI-10-40-30, qui admet un différé d’affectation à la résidence principale de douze mois au maximum lorsque des travaux ont été réalisés après l’acquisition. Mais, la cour a écarté cet argument en précisant que cette tolérance ne porte que sur la condition de remploi du prix de cession dans les vingt-quatre mois suivant la cession, et non sur la condition de non-propriété de la résidence principale dans les quatre années qui la précèdent.
D’autre part, les dispositions prévues au paragraphe 70 du même BOFiP ont été soulevées. Il résulte de ces dernières que l’exonération peut être appliquée lorsque le cédant a acquis sa future résidence principale, notamment au moyen d’un prêt relais, avant d’avoir cédé le logement entrant dans le champ de l’exonération, sous réserve que trois conditions soient réunies :
- La mise en vente du logement a été antérieure à l’acquisition de la résidence principale ;
- La cession est intervenue dans un délai normal après cette acquisition ;
- Le prix de cession a bien été remployé.
Or, la cour a constaté qu’il avait été donné mandat à une agence immobilière le 2 novembre 2016, soit postérieurement à l’acquisition réalisée en octobre 2016. Les démarches antérieures invoquées par la contribuable (arrêt de la mise en location en avril 2016, demande d’estimation en août 2016) n’ont pas été regardées par la Cour comme caractérisant une mise en vente effective, faute de publication d’annonce ou de démarche active de recherche d’acquéreurs. La première condition du tempérament n’étant pas remplie, l’exonération a été définitivement refusée.
III. Concrètement
Une acquisition immobilière destinée à la résidence principale rend le contribuable propriétaire de celle-ci dès la signature de l’acte notarié, y compris si des travaux retardent l’emménagement. Afin de bénéficier du § 70 du BOI, la mise en vente doit être formalisée et documentée avant l’achat de la résidence principale.