I. Les faits
La SCI [P] a donné en location des appartements meublés situés au sein d’une station de ski à l’entreprise individuelle [L], laquelle a confié, par mandat exclusif, la gestion locative à une agence immobilière. Cette agence a proposé à la clientèle un ensemble de prestations (réception, fourniture de linge de lit, ménage optionnel, petit-déjeuner assuré par un restaurant tiers) dans le cadre de séjours courts réservés exclusivement sur son site internet dédié.
Au regard de prestations para-hôtelières fournies par l’agence immobilière, la SCI [P] a assujetti les loyers encaissés, lui ouvrant droit à déduction de la TVA acquittée par ailleurs.
En 2018, l’administration fiscale a remis en cause la TVA déduite par la SCI au titre de l’année 2015 sur ses dépenses de location meublée, au motif que celle-ci était exonérée de TVA sans possibilité d’option.
La SCI [P] soutenait qu’elle remplissait le critère des trois prestations sur quatre posé par le b. du 4° de l’article 261 D du CGI, ce qui aurait dû l’assujettir à la TVA de plein et donc lui ouvrir un droit à déduction.
En février 2024, le TA de PAU a rejeté la demande de décharge de TVA. La SCI [P] a alors interjeté appel.
II. La décision
Concernant l’assujettissement à la TVA, la cour a écarté le b. du 4° de l’article 261 D du CGI (dans sa version en vigueur au moment des faits), en ce qu’il subordonne la soumission à la TVA à la réunion d’au moins trois des quatre prestations para-hôtelières énumérées. Elle a jugé ce critère incompatible avec l’article 135 de la directive 2006/112/CE, dans la mesure où il peut conduire à exonérer des activités pourtant en situation de concurrence potentielle avec le secteur hôtelier. Le critère pertinent est donc celui de la concurrence potentielle, à apprécier au cas par cas au regard des conditions concrètes de la prestation.
En l’espèce, la cour a reconnu que l’activité se trouvait bien en situation de concurrence potentielle avec l’hôtellerie, eu égard au contexte touristique de la station, à la brièveté des séjours, à la fourniture de linge de lit, à la prestation de réception et à la possibilité de livraison du petit déjeuner en appartement.
Toutefois, la cour relève qu’aucun lien contractuel n’existait entre les clients finaux (occupants) et l’entreprise individuelle [L] : les réservations, les paiements et les contrats de location transitaient exclusivement par l’agence immobilière, qui agissait en son nom propre à l’égard de la clientèle et qui reversait les règlements perçus, nets de sa commission, à l’entreprise individuelle.
L’entreprise individuelle [L] ne pouvait donc pas être regardée comme la seule responsable de la prestation vis-à-vis des clients (finaux), condition pourtant nécessaire à l’application du b. du 4° de l’article 261 D du CGI.
La Cour administrative d’appel en conclut donc que la SCI [P] devait demeurée dans le champ de l’exonération de TVA, sans droit à déduction. La cour a alors rejeté sa requête.
III. Concrètement
Cette décision est prise au regard de l’avis du Conseil d’Etat de juillet 2023 (CE n°471877 05/07/2023) dans le cadre d’une demande faite par la Cour administrative d’appel de Douai. Cet avis est à l’origine de la réécriture de l’article 261 D du CGI, qui conditionne l’assujettissement à TVA à la fourniture d’au moins 3 des 4 prestations, mais également à ce que la prestation d’hébergement soit proposée pour une durée n’excédant pas 30 nuitées (cette condition n’est pas requise pour les résidences étudiants et résidences sénior).
Le Conseil avait alors censuré le b. du 4° de l’article 261 D du CGI considérant que la fourniture de deux prestations pouvait suffire pour répondre aux exigences de l’article 135 de la directive européenne qui dispose : « Sont exclues de l’exonération […] les opérations d’hébergement telles qu’elles sont définies dans la législation des Etats membres qui sont effectuées dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire […] »
A la suite de cet avis, la Cour administrative d’appel de Douai avait validé l’assujettissement à TVA alors que deux prestations étaient fournies dans un secteur touristique, faisant concurrence directe avec le secteur hôtelier (CAA Douai n°22DA01716 22/02/2024).
Cet arrêt de la CAA de Bordeaux réitère cette analyse. La qualification para-hôtelière peut désormais être retenue même sans fournir 3 des 4 prestations requises, dès lors que le faisceau d’indices justifie l’existence d’une activité concurrentielle au secteur hôtelier.
En l’espèce, l’assujettissement sera toutefois refusé en raison du contrat unissant l’entreprise individuelle et l’agence immobilière. Cette dernière fournissant les prestations et encaissant les loyers devait être regardée comme ayant une activité de para-hôtellerie, écartant alors l’entreprise individuelle de plein droit.
Lorsque l’intermédiaire agit en son nom propre sans que le mandant soit identifié dans les contrats de location, le bailleur en amont est fiscalement coupé de l’exploitation : il perd la qualité d’assujetti et, avec elle, tout droit à déduction.