I. Les faits
La SCI [C] détenue à 99% par Madame [A], est une société civile immobilière dont l’objet social est la gestion et la location d’immeubles. En principe, les résultats d’une telle SCI sont imposés entre les mains de ses associés dans la catégorie des revenus fonciers au titre de l’IR (article 8 du CGI). Cependant, lorsqu’une SCI se livre de manière habituelle à des opérations d’achat-revente d’immeubles, elle peut être requalifiée en activité commerciale et être assujettie à l’IS, conformément à l’article 35-I-1° et au 2 de l’article 206 du CGI.
Dans cette affaire, la SCI a acquis un premier ensemble immobilier en septembre 2003 pour environ 130 000 euros, composé d’un pavillon, de deux appartements et d’une resserre. L’ensemble a été divisé en dix lots en septembre 2004, le pavillon étant revendu immédiatement. En octobre 2004, un second bien a été acquis pour environ 400 000 euros, comprenant un pavillon et un hangar, lequel a été transformé entre 2009 et 2012 en logements supplémentaires. L’ensemble a été divisé en onze lots et cédé progressivement entre 2012 et 2014, avec peu ou pas de location avant revente.
Madame [A] a également conduit des opérations similaires via une autre SCI, créée en 2007, et une SAS [G], dédiée à l’achat-revente, réalisant plusieurs transactions en 2015 et 2016. À l’issue d’un contrôle fiscal sur place, l’administration a notifié une proposition de rectification concernant l’IS et la TVA, que la SCI a contestée par réclamation préalable, rejetée par l’administration. Le TA de Cergy-Pontoise a rejeté ses demandes. La société a fait appel devant la Cour administrative d’appel de Versailles.
Les appelantes contestaient la requalification en marchand de biens, invoquant l’absence d’intention spéculative à l’acquisition, un objet social orienté vers la gestion patrimoniale, et l’existence de difficultés financières justifiant la revente progressive des biens. Elles soutenaient également que les ventes étaient motivées par des besoins de financement pour des travaux immobiliers ou pour rembourser des dettes.
II. La décision
La CAA de Versailles a confirmé le jugement du TA. Elle a retenu la qualification de marchand de biens au regard de deux critères cumulatifs de l’article 35-I-1° du CGI : l’habitude et l’intention spéculative.
Concernant la notion d’habitude, la Cour a analysé le faisceau d’indices révélant le caractère habituel des opérations. Elle a relevé la succession d’acquisitions immobilières suivies de divisions en lots et de reventes rapides, le nombre important de lots créés et cédés, l’ampleur des travaux de transformation avec obtention de permis de construire successifs, et l’absence ou la brièveté des mises en location avant revente. Ces éléments ont démontré que la SCI ne se contentait pas d’une simple gestion patrimoniale, mais exerçait des opérations répétées.
A propos de l’intention spéculative, la Cour a rappelé qu’elle s’apprécie à la date d’acquisition des biens et non à la date de leur cession. Les juges ont pris en compte la courte durée de détention, le faible recours à la location et le fait que Madame [A] intervenait également via d’autres structures effectuant des transactions comparables, ce qui confirmait la présence d’une stratégie commerciale dès l’origine.
La Cour a rejeté les arguments de la SCI fondés sur de prétendues difficultés financières. Elle a constaté que la SCI avait obtenu un prêt bancaire de 620 000 euros, régulièrement remboursé, et qu’elle disposait de la capacité à obtenir de nouveaux financements. Ces éléments démontrent que les cessions ne résultaient pas d’une situation de contrainte financière, mais s’inscrivaient dans une démarche commerciale planifiée.
En conséquence, la requalification de la SCI en activité de marchand de biens est validée, confirmant ainsi l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés (article 206 CGI) et à la TVA.
III. Concrètement
Cette décision confirme la doctrine administrative issue du BOFiP relative à l’application du 1° du I de l’article 35 du CGI, en ce que la qualification d’activité de marchand de biens repose sur la réunion cumulative du caractère habituel des opérations et de l’intention spéculative, appréciée à la date d’acquisition et déduite d’un faisceau d’indices indépendamment des motifs invoqués par le contribuable.
Sur le plan fiscal, la requalification entraîne des conséquences significatives :
- La SCI perd sa transparence fiscale et devient passible à l’IS, ses bénéfices étant imposés au niveau de la société et non plus entre les mains des associés ;
- Les plus-values de cession d’immeubles sont désormais soumises au régime des plus-values professionnelles. Les abattements pour durée de détention et certaines exonérations applicables aux particuliers (résidence principale, premières cessions) ne sont plus applicables ;
- La société doit tenir une comptabilité commerciale complète ;
- Les ventes sont soumises à la TVA immobilière.
Pour éviter une requalification en activité de marchand de biens, la SCI doit avoir un objet social patrimonial et, en cas de cession, celle-ci doit rester accessoire par rapport à l’activité principale.