I. La question
La parlementaire a interrogé le ministre sur l’application temporelle de la loi de finances pour 2025 qui a modifié les règles de calcul des plus-values des particuliers ayant le statut de LMNP. Le texte introduit le principe de réintégration des amortissements déduits fiscalement, minorant le prix d’acquisition à due concurrence et augmentant par voie de conséquence la plus-value brute (avant application des abattements pour durée de détention).
L’auteure de la question envisageait deux dates possibles d’application de la réforme :
- Application aux biens donnés en location meublée (avec le régime du LMNP) à compter du 1er janvier 2025 ;
- Application aux biens donnés en location meublée (avec le régime du LMNP) antérieurement au 1er janvier 2025, avec prise en compte des seuls amortissements comptabilisés à partir de 2025.
II. La réponse
Bercy retient une troisième possibilité !
Il ressort de la jurisprudence du Conseil constitutionnel qu’il est loisible au législateur de modifier des textes antérieurs, sous réserve de ne pas priver de garanties légales des exigences constitutionnelles, notamment en portant atteinte aux situations légalement acquises, sauf à justifier d’un motif d’intérêt général suffisant.
En l’espèce, la modification législative n’affecte pas une situation légalement acquise.
La réforme modifie des règles d’assiette applicables aux faits générateurs réalisés à compter de l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2025.
Par suite, le régime issu de la loi de finances pour 2025 s’applique aux cessions de biens immobiliers réalisées à compter du lendemain de sa promulgation, quelle que soit la date de mise en location du bien. La loi ayant été promulguée le 14 février, la réforme s’applique donc aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025.
Ainsi, sous réserve de l’application des abattements pour durée de détention, l’ensemble des amortissements déduits en application de l’article 39 C du CGI pendant la période de location du bien cédé seront pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Sans s’engager sur un délai de publication, l’administration ajoute que ces précisions figureront dans les commentaires de la réforme dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).
III. Concrètement
Afin de corriger le biais existant en faveur des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a aménagé le régime fiscal de la plus-value immobilière applicable au LMNP.
Antérieurement à la réforme, les propriétaires bailleurs pouvaient, sous conditions, déduire les amortissements afférents au logement loué de leurs recettes locatives imposables, sans que ceux-ci ne soient ultérieurement pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession du bien, en application du régime des plus-values des particuliers.
Afin de réparer cette différence de traitement avec les loueurs meublés professionnels eux-mêmes soumis au régime des plus-values des professionnels et en cohérence avec le caractère de charges temporaires des amortissements sous le régime des loueurs meublés non professionnels, la loi de finances pour 2025 a prévu la réintégration des amortissements déduits pendant la période de location du bien dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers.
Cette mesure est codifiée au III de l’article 150 VB du CGI qui dispose :
« Le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article. »
Notons que certains biens exploités sous le statut de LMNP sont exclus de cette réintégration des amortissements dans le prix d’acquisition, il s’agit :
- Des biens situés dans des résidences destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans (résidences mentionnées aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du CCH) ;
- Des biens situés dans des établissements qui accueillent des personnes âgées ou qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale ;
- Des biens situés dans des établissements, y compris les foyers d’accueil médicalisés, qui accueillent des personnes handicapées, quel que soit leur degré de handicap ou leur âge, ou des personnes atteintes de pathologies chroniques, qui leur apportent à domicile une assistance dans les actes quotidiens de la vie, des prestations de soins ou une aide à l’insertion sociale ou bien qui leur assurent un accompagnement médico-social en milieu ouvert ;
- Des biens situés dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu un agrément ou une autorisation pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile ;
- Des logements affectés à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées, prévu aux articles L. 444-1 à L. 444-9 du Code de l’action sociale et des familles, gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale ;
- Des biens situés dans des établissements délivrant des soins de longue durée, mentionné à l’avant-dernier alinéa du I de l’article L. 6143-5 du Code de la santé publique, et comportant un hébergement pour des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie et dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien.