I. Les faits
La SCI [L] était propriétaire de trois lots situés dans une même copropriété.
Entre 2017 et 2019, la SCI [L] a confié à une agence immobilière des mandats mentionnant la location d’un logement meublé et a conclu avec Monsieur et Madame [A] trois baux saisonniers successifs, couvrant la période du 15 septembre 2017 au 20 juin 2019. Ces contrats qualifiaient le logement de meublé ou « tout équipé » et comportaient plusieurs stipulations relatives au mobilier : dépôt de garantie couvrant les objets mobiliers, assurance du mobilier, retenue pour les objets cassés et nettoyage des tapis, matelas ou literie.
À l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration a considéré que la SCI [L] :
- Exerçait une activité commerciale de location meublée et relevait donc de plein droit de l’impôt sur les sociétés ;
- Pouvait être taxée d’office pour les résultats de 2018 et 2019 ;
- Avait réalisé un acte anormal de gestion en raison de la mise à disposition gratuite d’une partie du bien au profit de ses associés (renonciation anormale à des recettes) ;
- N’était pas en droit de déduire certaines charges locatives et financières.
La SCI :
- Soutenait que le bien avait été loué nu en produisant une attestation de l’ancien locataire établie en 2021 et deux attestations du gérant d’une agence immobilière, dont l’une non datée et l’autre établie en 2025.
- Faisait également valoir que les meubles appartenaient au locataire et ne figuraient pas à son actif.
En décembre 2024, le Tribunal administratif de Nice a validé le redressement.
La SCI [L] a interjeté appel de cette décision.
II. La décision
- Sur la question de l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés en raison de l’activité de location meublée
En vertu du 2 de l’article 206 du CGI, une société civile est passible de l’impôt sur les sociétés lorsqu’elle exerce une activité relevant des articles 34 ou 35 du même code. Depuis le 1er janvier 2017, la location de locaux meublés, même occasionnelle, présente un caractère commercial au sens du 5°bis de l’article 35 du CGI.
La CAA s’appuie sur les documents contractuels des exercices vérifiés pour constater que :
- Les mandats de 2017 et 2019 mentionnaient expressément une location meublée ;
- Les trois baux successifs qualifiaient le logement de meublé ou équipé ;
- Plusieurs clauses détaillées supposaient la présence effective de meubles et d’objets mobiliers.
La CAA ne tient pas compte des attestations produites par la SCI [L] car, établies plusieurs années après les faits, elles n’expliquaient pas pourquoi la société, son mandataire et les locataires avaient utilisé, de façon répétée, des contrats de location meublée.
Il est à souligner que l’absence d’inventaire détaillé et le fait que les meubles n’auraient pas appartenu à la SCI sont jugés sans incidence : la société participait aux profits tirés de la location d’un logement effectivement garni de meubles.
La Cour conclut donc que la SCI [L] était donc soumise de plein droit, et non sur option, à l’impôt sur les sociétés.
- Sur la question de la contribution sur les revenus locatifs
L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés entraîne l’application de la contribution sur les revenus locatifs prévue par les articles 234 nonies et 234 duodecies du CGI, sous réserve des autres conditions et exonérations prévues par ces textes.
La SCI fondait sa contestation sur son absence supposée d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés. Cette prémisse étant écartée, la cour maintient la contribution sur les revenus locatifs. Aucune réduction de cette contribution n’est prononcée.
- Sur la question relative à la régularité de la taxation d’office
La SCI devait déposer des déclarations de résultats en application des articles 53 A et 223 du CGI. Elle n’a pas régularisé sa situation dans les trente jours suivant les mises en demeure reçues le 18 juin 2021.
Les conditions des articles L. 66 et L. 68 du LPF étant réunies, la taxation d’office est régulière. La SCI ne pouvait donc revendiquer les garanties propres à la procédure contradictoire, notamment la prorogation du délai de réponse à la proposition de rectification ou le recours hiérarchique.
Cette procédure emporte une conséquence déterminante : en application de l’article L. 193 du LPF, il appartenait à la SCI de démontrer l’exagération des bases retenues, y compris sur les éléments regardés comme relevant d’une gestion anormale.
- Sur la question de l’acte anormal de gestion en raison de la renonciation à recettes au profit des associés
En application des articles 38 et 209 du CGI, constitue un acte anormal de gestion l’acte par lequel une entreprise s’appauvrit à des fins étrangères à son intérêt. La mise à disposition gratuite d’un bien normalement destiné à procurer des loyers constitue une renonciation à recettes lorsqu’aucune contrepartie n’est démontrée.
Le caractère civil de la forme sociale ne protège pas la SCI : son activité de location meublée la plaçait dans le champ de l’impôt sur les sociétés. La cour maintient donc la réintégration correspondant à l’occupation gratuite d’une partie du bien par les associés.
La contestation de la méthode d’évaluation des loyers abandonnés est rejetée car la charge de la preuve incombait à la SCI [L] en raison de la régularité de la procédure de taxation d’office.
- Les pénalités
La majoration de 40 % prévue par l’article 1728 du CGI est maintenue sur les droits subsistants, puisque les déclarations n’ont pas été déposées dans les trente jours des mises en demeure.
III. En résumé
Il s’agit, à notre connaissance, du premier litige portant sur des faits intervenus après la modification de l’article 35 du CGI par l’introduction d’un 5°bis qui dispose : « I. – Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après […] 5°bis Personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ; »
Depuis le cette réforme issue de l’article 114 de la loi de finances pour 2017, la notion de location « indirecte » portait en effet interrogation.
La Cour s’appuie sur les baux et mandats pour qualifier la nature de la location. Elle considère que « La circonstance que la société requérante n’aurait pas été elle-même propriétaire des meubles garnissant le bien loué ne saurait priver les locations consenties du caractère de locations en meublé, dès lors qu’il n’est ni établi, ni même allégué, que cette société n’aurait pas participé aux profits d’une telle location. »
Cette prise de position laisse à craindre un contentieux majeur à venir. Certains praticiens ont validé l’absence d’assujettissement à l’IS au motif que les meubles seraient la propriété des locataires et non celle du bailleur.
L’assujettissement à l’IS conduit à de nombreux déboires fiscaux :
- L’absence d’une comptabilité entraîne l’application d’une pénalité pour non-présentation de fichiers FEC et permet au fisc la mise en œuvre de la procédure d’évaluation d’office ;
- La non-perception des recettes lorsque les associés se réservent la jouissance du local détenue par la SCI passible de l’IS est constitutive d’un acte anormal de gestion. Ce dernier induit un redressement portant sur l’IS pour la SCI mais également un redressement des associés au titre de la distribution occulte imposable à l’impôt sur le revenu sur une base majorée ;
- Le tout agrémenté d’une pénalité de 40% pour manquements délibérés.