Avis de tempête pour les propriétaires bailleurs de logements énergivores. Avec les nouvelles contraintes qui pèsent sur eux, ils n’ont pas d’autre choix que de vendre leur bien ou de le rénover. Si vous êtes concerné, voici quelques éléments pour éclairer votre choix.
Impossible que vous ayez échappé à cette information : depuis le 1er janvier 2023, vous ne pouvez pas légalement louer une passoire thermique. Si la consommation d’énergie estimée par le diagnostic de performance énergétique excède 450kWh par m2 et par an, soit un logement étiqueté G+, le bien est en effet interdit à la location. Vous êtes tenu de montrer patte blanche en fournissant un DPE valide. Les seuils minimums de performance énergétique vont être progressivement plus exigeants. Ainsi, en 2034, un classement en D sera requis (F en 2025 et E en 2028).
Par ailleurs, depuis le 24 août 2022, le loyer des logements en cours de location dont le DPE affiche une étiquette F ou G sont gelés. En d’autres termes, interdiction vous est faite de réviser annuellement le loyer en cours de bail. Depuis le 18 août 2022, si la commune où se situe votre bien est soumise au plafonnement des loyers, vous ne pouvez pas demander un complément de loyer en cas de logement énergivore.
La vente, la solution simple et efficace
Si vous n’avez ni le temps, ni l’énergie, ni l’argent pour engager des travaux, faites simple et envisager la mise en vente de votre bien. C’est une façon radicale mais efficace de vous dessaisir d’un logement devenu encombrant au gré des durcissements de législation. Quand votre décision est prise, il n’est pas utile de reporter l’échéance. Car, il est certain que les objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre vont aller en s’intensifiant et que les contraintes qui pèsent sur les propriétaires vont s’alourdir. D’ailleurs, à terme, il n’est pas impossible que vous soyez tenu de rénover votre logement y compris en cas de revente. Une directive adoptée par le Parlement européen a fait grand bruit en mars dernier (elle doit encore passer entre les mains du Conseil de l’Union européenne puis être transposée par chacun des États membres). Elle prévoit que les bâtiments résidentiels atteignent au minimum la classe énergétique E d’ici 2030 et D d’ici 2033. L’amélioration de la performance sera réalisée au moment de la vente.
Nombre de propriétaires ont ainsi décidé de ne pas attendre. Le bilan immobilier 2022 des Notaires de France met en évidence une augmentation notable des volumes de vente de biens de catégorie F et G. Ils représentaient 17 % des transactions au 3e trimestre, contre 11 % un an plus tôt. Revers de la médaille, vous devez bien sûr accepter de fixer un prix de présentation moins élevé qu’un logement similaire énergiquement mieux classé et sans doute vous livrer à une négociation plus importante.
La rénovation, pour valoriser votre bien
Si vous n’êtes pas prêt à faire ce sacrifice financier, mieux vaut vous retrousser les manches et engager des travaux de rénovation énergétique. C’est la meilleure solution pour valoriser votre bien et le louer dans de bonnes conditions. Il faudra investir une somme certaine mais vous pourrez profiter d’aides et d’avantages fiscaux. Ainsi, si vous êtes assujetti au régime réel des revenus fonciers, vous pouvez désormais déduire de votre revenu global jusqu’à 21 400 € de déficit chaque année (contre 10 700 € auparavant) dès lors que vous réalisez des travaux de rénovation énergétique. Votre logement doit passer à une classe D ou supérieure. Vous pouvez également prétendre à une aide jusqu’à 5000 € si vous optez pour un équipement de chauffage utilisant une énergie renouvelable. Et de façon plus générale, vous pouvez recevoir, tout comme les propriétaires occupants, des aides financières en réalisant des travaux d’économie d’énergie si votre bien est donné en location à titre de résidence principale et qu’il a plus de 15 ans. Certaines sont accessibles y compris si vous percevez des revenus supérieurs, un guide détaille toutes les aides possibles : https://france-renov.gouv.fr/sites/default/files/2023-03/Guide-des-aides-financieres-2023-WEBA.pdf.
Par Excen Notaires & Conseils