I. Les faits
Monsieur [B], propriétaire d’une villa, a loué celle-ci en meublé pendant une partie de l’année 2014 (Calcul du résultat en cas de location partielle)
Après avoir remis en cause le régime d’imposition au micro-BIC initialement choisi par Monsieur [B] dans le cadre d’une location meublée non professionnelle (LMNP), l’administration a déterminé le revenu imposable selon le régime du réel-BIC en déduisant du total des loyers les charges afférentes au prorata de la durée effective de location.
Monsieur [B] conteste la déduction partielle des charges, mettant en avant qu’il avait donné un mandat de location à deux agences immobilières pour l’ensemble de l’année 2014. Le bien étant proposé à la location toute l’année, il y a lieu, selon Monsieur [B], de tenir compte de l’intégralité des charges de l’année.
Le tribunal administratif de Nice a confirmé le redressement de Monsieur [B] qui a alors interjeté appel.
II. La réponse
La Cour rappelle :
- Que le fait de donner habituellement en location des locaux garnis de meubles meublants constitue l’exercice d’une profession commerciale au sens de l’article 34 du CGI.
- Que le BIC net est déterminé après déduction de toutes charges notamment Les frais généraux de toute nature en application du 1° de l’article 39 du CGI
- Que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, qu’en contrepartie de cette exonération, le propriétaire ne peut déduire de son revenu imposable les charges afférentes à un logement dont il se réserve la jouissance (CGI, art. 15 II).
Fort de ce préalable, les juges rappellent que la villa était meublée, qu’elle appartenait au patrimoine privé de Monsieur [B], qu’elle constituait sa résidence principale. Dès lors, quand bien même Monsieur [B] aurait donné un mandat de location à deux agences immobilières pour l’ensemble de l’année 2014, à défaut de location effective pendant certaines périodes, il doit être regardé comme s’en étant réservé la jouissance en dehors des périodes de location.
C’est donc à bon droit que l’administration fiscale n’a admis la déduction des charges afférentes à cette villa qu’au prorata de la durée de location réelle.
III. Concrètement
Comment doit-on gérer les charges déductibles lorsque le bien n’est pas loué sur l’intégralité de l’année civile ?
- Lorsque les revenus sont déclarés dans le régime micro BIC : le résultat imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement de 30%, 50% voire 71% selon le cas (taux qui varie selon la nature de la location meublée). La location partielle au cours de l’année civile est alors sans incidence. Le paragraphe 10 du BOI-BIC-DECLA-10-10-20 nous précise qu’il est admis de prendre en compte les recettes effectivement perçues.
- Lorsque les revenus sont déclarés en mode réel, le paragraphe 30 du BOI-BIC-CHG-10-10-30 traite des frais et charges afférents à un bien donné en location dont le propriétaire se réserve partiellement la jouissance : « Pour la détermination du bénéfice commercial d’un contribuable imposable selon le régime du bénéfice réel qui, par l’intermédiaire d’une société de gestion, loue en meublé pendant la saison touristique des studios dont il est propriétaire et qui s’en réserve la jouissance le reste de l’année, il doit être tenu compte non de la totalité des charges annuelles afférentes à ces locaux -telles que frais financiers, amortissements, frais de gestion notamment mais uniquement d’une fraction de ces charges calculée au prorata de la durée de la location(CE, arrêt du 1er février 1978, req. n° 02838, RJ II, p. 8).
Notons que le paragraphe 40 du BOI-BIC-CHG-10-10-30 ouvre la possibilité d’une déduction totale des frais et charges sous condition d’une prise en compte d’un avantage en nature dans les produits imposables.
L’affaire qui nous est présenté traite de la période de non-location, la question est de savoir si cette période est assimilée à une occupation personnelle ou non par le propriétaire.
Il convient de distinguer :
- La période de non-location, c’est-à-dire une période pendant laquelle le bien est proposé à la location saisonnière, mais que le bien reste inoccupé ;
- La période d’occupation personnelle et gracieuse qui correspond à une occupation par le propriétaire, sa famille ou ses proches et ce, à titre gracieux.
Pendant la période de non-location, les charges restent quoi qu’il arrive déductibles. En revanche, pendant la période d’occupation personnelle et gracieuse deux solutions sont possibles :
- Les charges sont déductibles mais il convient d’intégrer dans les produits l’avantage en nature ;
- Les charges ne sont pas déductibles et aucun avantage en nature n’a à être intégré dans les produits.
La frontière entre les deux périodes est donc ténue. Nous le voyons ici dans cet arrêt de la CAA de Marseille, la période de non-location a été considérée comme une période d’occupation personnelle.
Il conviendra donc de s’armer de tous les éléments, notamment contractuels avec l’agent immobilier disposant d’un mandat de location, afin de pouvoir justifier que le bien ne peut être occupé par le propriétaire pendant les périodes de non-location.