La loi de finances 2026 marque un tournant dans la stratégie fiscale, entre nouveaux leviers d’optimisation et durcissement de certains dispositifs existants.
IMPÔT SUR LE REVENU
Création du statut de « Bailleur privé »
Pour qui ? Propriétaires qui louent un logement nu (non meublé) à un loyer « abordable » pendant au moins 9 ans.
Conditions :
- Logement neuf, en VEFA (achat sur plan), construit par le propriétaire ou des biens anciens à condition d’avoir subi des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat.
- Situé en France, dans un immeuble collectif.
- Locataire avec des revenus inférieurs à des plafonds légaux.
Avantage :
- Déduction d’un amortissement sur 80 % du prix d’achat (travaux inclus).
- Possibilité de créer un déficit foncier (réduction d’impôt).
Attention :
- En cas de revente, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (imposition plus élevée).
- Non cumulable avec d’autres avantages fiscaux (Girardin, Denormandie, Malraux…).
Statut du loueur en meublé pour les non-résidents
Pour qui ? Non-résidents qui louent un bien en France.
Nouveauté 2026 :
- Le seuil de 23 000 € de loyers annuels prend en compte tous les loyers (France + étranger).
- La prépondérance des loyers se compare aux revenus professionnels du pays de résidence.
Conséquence : Possibilité de rester en loueur meublé non professionnel si vous avez une autre activité principale à l’étranger.
Option pour le barème progressif de l’IR
Nouveauté : L’option pour le barème progressif n’est plus irrévocable.
Conséquence : Vous pouvez changer d’avis et opter pour le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) si c’est plus avantageux.
ÉPARGNE ET RETRAITE : MODIFICATIONS DU PER
Fin des avantages fiscaux après 70 ans
Pour qui ?
Souscripteurs d’un PER (Plan d’Épargne Retraite) ayant 70 ans ou plus.
Nouveauté 2026 :
- Les versements ne sont plus déductibles de l’impôt sur le revenu.
- Les sommes issues de l’épargne salariale ou du CET ne sont plus exonérées.
Conséquences en cas de sortie :
- En capital : La part correspondant aux versements non déductibles est exonérée (dans la limite des montants versés).
- En rente : Les sommes perçues sont imposées comme une rente viagère.
Report des plafonds de déduction
Nouveauté :
- Les versements volontaires peuvent être imputés sur les plafonds non consommés des 5 dernières années (au lieu de 3 ans).
DONS ET REDUCTIONS D’IMPOT
Dons aux organismes d’aide aux plus démunis
Nouveauté :
- Réduction d’impôt de 75 % (au lieu de 66 %).
- Plafond annuel porté à 2 000 € (au lieu de 1 000 €).
Exemple : Un don de 2 000 € = 1 500 € de réduction d’impôt.
Dons pour la restauration du château de Chambord
Nouveauté : Réduction d’impôt de 75 % dans la limite de 1 000 €.
CONTRIBUTION DIFFERENTIELLE SUR LES HAUTS REVENUS (CDHR)
Pour qui ? Contribuables les plus aisés.
Nouveautés :
- Prolongation tant que le déficit budgétaire > 3 % du PIB.
- Prise en compte des revenus exceptionnels et des plus-values en report d’imposition.
FISCALITES DES ENTREPRISES
Taxe sur le patrimoine non opérationnel des holdings
Pour qui ?
Sociétés holding (françaises ou étrangères contrôlées par un résident français) détenant des biens somptuaires (ex : bateaux de plaisance, bijoux, chevaux de course, vins, etc.) ou des biens immobilier de jouissance non utilisés pour une activité économique.
Conditions :
- Patrimoine total ≥ 5 millions d’euros,
- Plus de 50 % de revenus passifs (loyers, dividendes…),
- Contrôle effectif par une personne physique.
Taux : 20 % sur la valeur des biens concernés.
Report d’imposition pour les entrepreneurs individuels
Pour qui ?
Entrepreneurs individuels qui optent pour une assimilation à une EURL (ou EARL).
Nouveautés :
- Possibilité de reporter ou étaler l’imposition des plus-values professionnelles.
- Option pour une imposition immédiate des plus-values à long terme (12,8 %).
Durcissement du régime Dutreil (transmission d’entreprise)
Nouveautés :
- Exclusion des biens somptuaires non utilisés pour l’activité.
- Allongement de la durée de conservation : 6 ans (au lieu de 4 ans).
Par Océane SUBE, Ingénieure patrimoniale, Docteur en droit
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