La loi de finances pour 2025 a prévu une exonération temporaire de DMTG des dons de sommes d’argent effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, consentis dans le cadre familial, à la condition que ces sommes soient affectées par le donataire à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement ou à des travaux de rénovation énergétique effectués dans son habitation principale.
L’avantage est soumis au respect de nombreuses conditions qui viennent d’être précisées par Bercy.
1- Quels sont les dons éligibles au dispositif ?
Seuls les dons de sommes d’argent réalisés en pleine propriété peuvent bénéficier du dispositif. Sont admis au bénéfice de l’exonération les dons effectués par chèque, par virement, par mandat ou par remise d’espèces.
2- Quels sont les bénéficiaires de l’exonération ?
Le dispositif est réservé aux dons de sommes d’argent effectués au profit d’un enfant, d’un petit-enfant, d’un arrière-petit-enfant ou, en l’absence d’une telle descendance, au profit d’un neveu ou d’une nièce.
Il est précisé que, par neveu ou nièce, il convient d’entendre les seuls enfants des frères et sœurs du donateur, à l’exclusion, le cas échéant, de ceux du conjoint de ces derniers.
3- Quelle est la période de versement ?
Le versement des sommes en cause doit intervenir entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Il appartient au donataire de faire la preuve de la date du versement effectif. Il en produit les pièces justificatives à la demande de l’administration.
Le Bofip précise que seule fait foi la date de la révélation en cas de don manuel.
Il est toutefois admis, afin de permettre au donataire de déclarer les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2026 dont il ne peut prouver la date effective, que la date de versement mentionnée sur la déclaration fait foi dès lors que celle-ci est déposée avant le 31 janvier 2027.
Pour les donations constatées par acte authentique, la date du versement est réalisée à la date de rédaction de l’acte qui la constate entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, à moins qu’elle soit expressément stipulée dans l’acte à une autre date.
Ajoutons que la circonstance qu’il soit fait mention que ce versement a été fait hors la vue du notaire est sans incidence.
4- Quelles sont les conditions d’application du dispositif ?
L’exonération est subordonnée à la condition que la somme d’argent soit affectée par le donataire au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement :
– soit à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement,
– soit à des travaux de rénovation énergétique effectués dans l’habitation principale du donataire.
5- Qu’entend-on par « affectation de la somme d’argent à l’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement » ?
5.1 En tout état de cause, le don doit être antérieur à l’affectation des sommes à l’acquisition du bien.
La somme d’argent donnée ne peut a priori, être utilisée pour l’acquisition de droits démembrés ou indivis exercés sur un immeuble.
Bercy précise qu’il est admis que les sommes données soient affectées par le donataire :
- à l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, sous réserve qu’il soit affecté à la résidence principale du donataire ou à la location à usage d’habitation principale ;
- à l’acquisition en indivision soit d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, soit des droits d’usufruit exercés sur un tel immeuble, sous réserve qu’il soit affecté à l’usage de sa résidence principale ou qu’il soit donné en location à usage de résidence principale.
L’immeuble acquis peut être un logement situé dans un bâtiment d’habitation collectif ou une maison individuelle.
5.2 Immeuble neuf
La date d’acquisition d’un immeuble acquis neuf s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat.
L’immeuble neuf à usage d’habitation, s’entend de celui dont la construction a été achevée à la date de son acquisition et qui n’a jamais été habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit.
5.3 VEFA
La date d’acquisition d’un immeuble en état futur d’achèvement s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat, et non de celle du contrat de réservation.
Par suite :
- dès lors que l’acte authentique d’achat est conclu dans les six mois du versement du don de la somme d’argent, la circonstance que ladite somme d’argent soit affectée plus de six mois après leur versement aux paiements effectués à mesure de l’exécution des travaux qui interviennent postérieurement à la signature de l’acte authentique d’achat et jusqu’à l’achèvement du logement est sans incidence ;
- à l’inverse, l’exonération ne peut pas bénéficier à l’acquisition d’un immeuble en état futur d’achèvement dont la signature de l’acte authentique a eu lieu avant le 15 février 2025 et pour laquelle de tels paiements sont en cours, dès lors que cette acquisition, et par suite l’affectation du don à celle-ci, a été effectuée avant l’adoption de la mesure.
Il appartient au contribuable de faire la preuve de l’affectation des sommes d’argent versées. Cette preuve est apportée dès lors que le montant de l’apport personnel effectué par l’acquéreur tel qu’il est mentionné dans l’acte d’acquisition est supérieur ou égal au montant du versement exonéré.
La somme donnée peut être utilisée par le donataire à l’acquisition de plusieurs immeubles, sous réserve d’affectation à usage de sa résidence principale et/ou à la location à usage de résidence principale.
5.4 Quelles sont les opérations exclues du dispositif ?
- L’affectation des sommes reçues à la construction par le donataire de sa résidence principale n’est pas visée par le dispositif d’exonération.
- L’acquisition d’un terrain à bâtir pour y faire construire une maison affectée ultérieurement à la résidence principale du donataire n’est pas éligible à l’exonération.
- Le don de sommes d’argent ne peut être affecté au remboursement anticipé d’un prêt contracté pour financer une acquisition dont la date de signature de l’acte authentique est antérieure au 15 février 2025.
- La condition d’affectation n’est pas satisfaite en cas d’apport par le donataire de la somme donnée à une société civile immobilière, ni de prêt consenti, notamment sous forme de compte-courant à cette dernière. La circonstance que la société ait acquis un immeuble au moyen de sommes ainsi apportées ou prêtées est sans incidence.
5.5 Quelles sont les obligations du donataire ?
Pendant une durée de cinq ans à compter de la date d’acquisition de l’immeuble ou de son achèvement s’il est postérieur, le donataire doit affecter exclusivement et de manière continue le logement à sa résidence principale et/ou à la location à usage d’habitation principale.
La notion d’habitation principale doit s’entendre comme en matière d’impôt sur le revenu ou d’impôts directs locaux. Il s’agit donc, d’une manière générale, du logement dans lequel le donataire ou, le cas échéant, le locataire, réside habituellement et effectivement avec sa famille.
Il est admis que la condition de conservation comme résidence principale est satisfaite pour le logement distinct de la résidence principale du donataire dont l’enfant étudiant célibataire restant à charge au sens de l’impôt sur le revenu dispose pour les besoins de ses études dans une ville universitaire.
Dès lors, ne peuvent être regardés comme affectés à l’habitation principale :
- les locaux à usage industriel, commercial ou professionnel ;
- les logements servant de résidences secondaires ;
- les garages et emplacements de stationnement ;
- les logements inoccupés.
Le bénéfice de l’exonération s’applique que la location à usage d’habitation principale soit consentie nue ou meublée par le donataire.
En revanche, elle ne s’applique pas aux sommes d’argent affectées à l’acquisition par le donataire d’un logement compris dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées ou handicapées, ou dans une résidence avec services pour étudiants, et qu’il donne en location à l’exploitant de l’établissement ou de la résidence. Dans une telle hypothèse, ce n’est pas le donataire, mais l’exploitant qui affecte le logement à l’habitation de son propre locataire, le cas échéant à usage de résidence principale de ce dernier.
En outre, le contrat de bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.
Le foyer fiscal s’entend de celui retenu en matière d’impôt sur le revenu.
6- Qu’entend-on par « affectation de la somme d’argent à des travaux de rénovation énergétique effectués dans l’habitation principale du donataire » ?
L’exonération de DMTG est conditionnée, notamment, à l’affectation des sommes reçues par le donataire à des travaux et dépenses éligibles à la prime de transition énergétique « MaPrimeRénov’ ».
Ces dépenses et travaux doivent être réalisés par des professionnels.
Les dépenses et travaux doivent être réalisés en faveur de la rénovation énergétique du logement dont le donataire est propriétaire, et qu’il affecte à son habitation principale.
L’affectation à la résidence principale du donataire constitue une condition qui doit être respectée dès la date d’achèvement des travaux.
Cette affectation doit être également respectée pendant une durée de cinq ans à compter de cette date d’achèvement.
Il est précisé que le donataire qui réalise lui-même des travaux de rénovation énergétique dans un logement dont il est propriétaire et qu’il affecte à la location à usage d’habitation principale ne peut pas bénéficier de l’exonération.
En outre, la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans un logement qui est la propriété d’une société dont le donataire est associé n’est pas éligible à l’exonération, dès lors que dans cette hypothèse, le donataire n’en est pas le propriétaire.
7- Quelles sont les règles de non-cumul avec d’autres avantages ?
L’exonération ne s’applique pas aux dons de sommes d’argent affectées à des dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié, soit :
de la prime de transition énergétique « MaPrimeRénov’ ».
du crédit d’impôt, en cas de dépenses relatives à l’emploi direct d’un salarié, au recours à une association, une entreprise ou un organisme déclaré ou au recours à un organisme à but non lucratif habilité ayant pour objet l’aide à domicile ou les services à la personne ;
d’une déduction de charges pour la détermination de l’impôt sur le revenu ;
8- Quel est le montant de l’exonération ?
Le montant de l’exonération s’applique dans la double limite suivante :
- 100 000 € par un même donateur à un même donataire ;
- 300 000 € par donataire.
Le don peut être versé plusieurs fois par un même donateur à un même donataire, sous réserve de respecter ces limites.
Dans le cas où la somme d’argent donnée serait supérieure à la valeur de l’immeuble acquis ou au montant des travaux de rénovation, seule la fraction du don effectivement affectée à cette acquisition ou à ces travaux peut bénéficier de l’exonération.
9- Quels sont les cas de remise en cause de l’exonération ?
En cas de vente dans le délai de cinq ans de l’immeuble acquis ou dans lequel ont été achevés les travaux et dépenses de rénovation énergétique, le donataire ne respecte pas les obligations de conservation ou d’affectation qui lui incombent. Par suite, l’exonération est remise en cause. La circonstance que l’intégralité des fonds issus de la vente soient immédiatement affectés à l’acquisition d’un logement conservé comme résidence principale ou affecté à la location à usage d’habitation principale est sans incidence, cette acquisition intervenant de surcroît au-delà du délai de six mois suivant le versement des sommes données.
En cas de non-respect des conditions, le donataire ou, le cas échéant, ses ayants cause, deviennent redevables du complément de DMTG, assortis de l’intérêt de retard.
Il est précisé que les obligations sont personnelles. Par suite, le décès du donataire pendant la période de cinq ans ne remet pas en cause le bénéfice de l’exonération. Ses héritiers ou légataires ne sont pas tenus de respecter les conditions de conservation ou d’affectation prévues par ces dispositions.
10- Concrètement
Ces précisions administratives étaient attendues. Elles confirment que le champ d’application de la mesure est cantonné à la réalisation d’opérations précises.
On ajoutera qu’au-delà des conséquences fiscales de ces mutations, il conviendra d’en analyser avec précision les conséquences civiles.
Par EXCEN NOTAIRES
Source / BOI-ENR-DMTG-20-20-20 4 septembre 2025