I. Les faits
L’administration a remis en cause la déductibilité des revenus fonciers, de travaux réalisés en 2014 et 2015. Elle a estimé que l’immeuble donné en location était uniquement composé de locaux commerciaux et que les travaux avaient eu pour objet de transformer une partie de ces locaux en locaux à usage d’habitation. L’administration a analysé les opérations comme étant des travaux de construction qui n’étaient pas déductibles des revenus fonciers.
En décembre 2021, le TA de Versailles a validé le redressement, confirmant l’analyse du fisc.
Les contribuables ont interjeté appel du jugement estimant que les travaux litigieux avaient porté sur une partie du bien qui était à l’origine à usage d’habitation et qui n’avait changé de destination que temporairement. En outre ils considéraient que lesdits travaux n’avaient affecté ni le gros-œuvre, ni la structure, ni les fondations, ni la consistance des façades.
II. La décision
La Cour a rappelé que doivent être regardés comme des travaux de construction ou de reconstruction, au sens des dispositions de l’article 31 du CGI, les travaux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage, ainsi que les travaux ayant pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre de locaux d’habitation existants ou les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction.
La Cour a retenu que les travaux en litige avaient fait l’objet d’un permis de construire qui indiquait que les travaux concernaient la « création d’un logement par changement de destination ». La demande de permis précisait que 4 des 5 lots voyaient leur destination modifiée (le 5ème lot étant resté à usage commercial).
Il est également souligné que l’acte d’acquisition du bien ne faisait aucunement état de locaux ayant été à l’origine à usage d’habitation.
Selon la Cour administrative d’appel les travaux litigieux avaient eu pour objet de modifier la destination de locaux commerciaux. Ils devaient être regardés comme des travaux comportant la création de nouveaux locaux d’habitation, et ainsi ils n’étaient pas déductibles des revenus fonciers.
III. Concrètement
Il est important de distinguer les différents types de travaux susceptibles d’être réalisés :
- Les travaux de réparation et d’entretien déductibles des revenus fonciers ;
- Les travaux d’amélioration :
- Afférents aux locaux d’habitation déductibles des revenus fonciers ;
- Afférents aux locaux professionnels et commerciaux non déductibles des revenus fonciers sauf si les dépenses sont destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés ;
- Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement non-déductibles.
Notons enfin qu’il appartient au contribuable qui entend déduire de ses revenus fonciers les dépenses constituant, selon lui, des charges de la propriété, de justifier de la réalité, de la consistance et par suite du caractère déductible de ces charges.
IV. Source
CAA Versailles n°22VE00341 27/02/2024
Par Excen Notaires & Conseils