I. Les faits

Une SCI, non passible de l’IS était détenue par deux associés personnes physiques. non assujettie à l’IS. Les revenus générés par la SCI étaient imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a notamment remis en cause le caractère déductible de travaux réalisés dans trois immeubles dont la SCI était propriétaire :

• L’immeuble [1] était un local professionnel occupé par un courtier en prêt immobilier. Les travaux litigieux étaient destinés à transformer le local en salon de toilettage ;
• L’immeuble [2] a fait l’objet d’une rénovation complète, avec la transformation de locaux à usage de bureau, au premier étage, en locaux à usage d’habitation et la création d’une mezzanine en lieu et place de l’espace à usage de grenier préexistant ;
• L’immeuble [3] a fait l’objet d’une opération de rénovation complète de la surface commerciale, comprenant la création d’espaces de travail, d’une cuisine et d’une salle de bains.

La rectification des revenus fonciers a conduit à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu pour les deux associés.

En septembre 2022, le TA de Lille a confirmé le redressement.

Estimant que les travaux résultaient de dépenses de réparation et d’entretien ou de dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, les contribuables ont interjeté appel du jugement de première instance.

II. La décision

La Cour a rappelé dans un premier temps que sont déductibles des revenus fonciers en application du a), b) et b bis) du 1° du I de l’article 31 du CGI :

• Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
• Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

En revanche, ne sont pas déductibles :

• Les travaux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation ;
• Les travaux qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre :
• Les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants

La Cour a également rappelé que la charge de la preuve incombe au contribuable qui souhaite déduire les travaux réalisés.

S’agissant des travaux réalisés sur l’immeuble [1], ils ont conduit à la démolition de l’intégralité de l’existant, à la transformation des locaux et à la création de bureaux. La Cour a estimé que de tels travaux devaient être regardés comme des travaux de reconstruction et d’agrandissement au sens de l’article 31 du CGI.

S’agissant des travaux réalisés dans l’immeuble [2], la Cour administrative d’appel a considéré que les travaux étaient indissociables. Il n’y avait donc pas lieu d’apprécier la déductibilité des charges au regard de chaque catégorie de travaux. Lesdits travaux devaient être regardés comme des travaux de reconstruction et d’agrandissement au sens de l’article 31 du CGI.

S’agissant de l’immeuble [3], les travaux ne pouvaient pas être regardés comme de simples travaux de réaménagement, de réparation et d’entretien. Par ailleurs, eu égard au caractère global de l’opération, la déductibilité des travaux ne pouvait pas être appréciée isolément.

La CAA a donc confirmé donc la non-déductibilité de l’intégralité des travaux et donc le redressement qui en découlait.

III. Concrètement

Cette affaire concernait des travaux réalisés sur des locaux à usage professionnel. L’usage des locaux a un impact sur la déductibilité des travaux d’amélioration qui ne sont déductibles que lorsque le local est à usage d’habitation. La déduction des travaux d’amélioration lorsque le local est à usage professionnel est strictement limitée aux dépenses destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, sauf à ce que ces dépenses correspondent à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

En l’espèce, l’ampleur des travaux a conduit à les qualifier de dépenses de reconstruction et d’agrandissement au sens de l’article 31 du CGI. Le caractère indissociable des opérations a rendu impossible la déduction d’une partie des travaux qui aurait pu répondre aux conditions de déductibilité.

IV. Source

CAA Douai n°22DA02441 08/02/2024

Par Excen Notaires & Conseils