I. Les faits

Monsieur [A] a cédé consécutivement trois biens immobiliers au cours des années 2014 et 2015, deux de ces biens étaient situés à Compiègne, le troisième à Paris. Monsieur [A] a demandé à bénéficier du régime d’exonération au titre de la cession de la résidence principale pour chacune des trois cessions.

L’administration fiscale a remis en cause l’exonération sur deux cessions : le bien situé à Paris et l’un des biens sis à Compiègne. L’exonération obtenue pour la cession d’un premier bien à Compiègne n’a pas été remise en cause.

Monsieur [A] soutenait qu’il était en droit de faire valoir le bénéfice de l’exonération :

• Sur le bien sis à Paris acquis le 8 octobre 2010 au prix de 220 000 € et cédé le 30 janvier 2015 au prix de 500 000 €. Monsieur [A] a estimé que ce bien constituait sa résidence principale du 7 février au 19 décembre 2014, date de sa mise en détention provisoire.

• Sur le second bien situé à Compiègne acquis le 20 octobre 2014 au prix de 510 000 € et cédé le 11 septembre 2015 au prix de 708 000 €. Monsieur [A] a estimé que ce bien constituait sa résidence principale du 15 avril 2015, date de la fin de sa détention provisoire, au 11 septembre 2015, jour de la cession du bien.

II. La décision

A.     S’agissant du bien situé à Paris

La Cour administrative d’appel de Douai estime que la résidence habituelle de Monsieur [A] ne pouvait être regardée comme établie à Paris.

En effet :

• Les factures d’électricité produites relatives à cette période, lesquelles étaient d’ailleurs libellées à une autre adresse, révèlent une très faible consommation d’électricité.

• L’acte d’acquisition du second bien sis à Compiègne en date du 19 septembre 2014 indique une adresse différente de celle du bien à Paris. Le fait que Monsieur [A] soutenait qu’il s’agissait de son adresse professionnelle, ne corrobore pas que sa résidence habituelle aurait été fixée à cette date à Paris.

• Le procès-verbal d’interrogatoire de première comparution et l’ordonnance de placement en détention provisoire en date du 19 décembre 2014 mentionnaient le bien n°1 de Compiègne comme domicile de Monsieur [A].

C’est donc à bon droit, que l’administration fiscale a considéré que, à la date de la cession, Monsieur [A] n’avait pas établi sa résidence habituelle et effective à Paris, et a remis en cause, de ce fait, le bénéfice de l’exonération.

B.     S’agissant du second bien situé à Compiègne

Pour justifier que le second bien situé à Compiègne constituait sa résidence principale, Monsieur [A] a produit notamment des factures d’électricité, des correspondances administratives, un constat d’huissier ainsi que quelques attestations. Par ailleurs, Monsieur [A] avait déclaré aux services fiscaux son changement d’adresse à l’occasion de sa déclaration d’impôt sur le revenu au titre de l’année 2015.

Toutefois, la CAA de Douai souligne qu’il résulte de l’instruction qu’au cours de cette période, Monsieur [A] s’est prévalu d’une domiciliation à une autre adresse à différentes occasions de telle sorte qu’il demeure une incertitude sur le lieu de résidence réelle au cours de la période en cause.

Dès lors, la Cour administrative d’appel estime que l’administration fiscale a pu légalement considérer que, à la date de la cession de ce bien, Monsieur [A] n’y avait pas établi sa résidence habituelle et effective et remettre en cause, de ce fait, le bénéfice de l’exonération.

En outre, la Cour estime en l’espèce que l’administration apportait la preuve, qui lui incombe, que Monsieur [A] avait intentionnellement utilisé un procédé destiné à égarer l’administration dans son pouvoir de contrôle, justifiant l’application aux droits en litige de la majoration de 80 % pour manœuvres frauduleuses prévue au c. de l’article 1729 du CGI.

III. Concrètement

Le contentieux sur la remise en cause de l’exonération de plus-value en cas de cession de résidence principale est de plus en plus fréquent. L’analyse de l’administration est de plus en plus concrète et exigeante.

Le coût global d’un tel redressement peut s’avérer très lourd, comme c’est le cas en l’espèce.

IV. Source

CAA Douai n°21DA01897 04/05/2023

Par Excen Notaires & Conseils