I.  Les faits

Un couple a acquis en mars 2013 un fonds de commerce de chambres d’hôtes et d’hébergement touristique, par l’intermédiaire :

• D’une SCI (dont ils étaient associés à parts égales et cogérants), propriétaire de l’ensemble immobilier,

• Et de la SARL [M] (dont le capital appartenait également au couple), qui a acquis les autres éléments du fonds de commerce.

La SARL [M] a pris en location l’ensemble immobilier à la SCI et a exercé l’activité.

Par un acte sous-seing privé du 18 juin 2013, le couple a vendu à la SARL [M] l’usufruit des parts de la SCI pour dix-sept ans, au prix de 50 000 €.

Dans le cadre d’un contrôle sur pièces de leur déclaration à l’impôt sur le revenu de l’année 2013, les services fiscaux ont notamment réintégré dans les revenus du couple la somme de 92 000 € correspondant :

• D’une part, au prix de 50 000 € de cession de cet usufruit tel qu’évalué par les parties à l’acte de cession, (ce revenu foncier n’avait pas été initialement déclaré, mais avait fait l’objet d’une déclaration rectificative par le couple le 20 juin 2014),

• D’autre part, à la réévaluation à 92 000 € de la valeur vénale de cet usufruit par le service vérificateur, par application du barème fiscal prévu en matière de droits d’enregistrements et de taxe de publicité foncière (CGI, art. 669).

II. La décision

A. S’agissant de l’imposition des 50 000 € relatifs au prix de cession

Par la proposition de rectification du 16 novembre 2015, le service s’est borné, s’agissant des 50 000 € de revenus fonciers correspondant au prix contractuel de cession de l’usufruit des parts de la SCI à la SARL, à tirer les conséquences de la déclaration rectificative souscrite en juin 2014 par le couple.

B. S’agissant de l’imposition des 42 000 € supplémentaires relatifs à la réévaluation de l’usufruit cédé

La Cour administrative d’appel confirme le jugement du Tribunal administratif qui a déchargé les époux de l’intégralité des impositions relatives à cette majoration du prix de cession. En effet, la Cour rappelle, comme l’a souligné le Tribunal administratif, que la valeur vénale de l’usufruit devait être déterminée selon la méthode économique en fonction du revenu futur attendu par l’usufruitier en tenant compte des charges notamment d’emprunt de la SCI et de l’absence de distributions prévisionnelles. Sur la base de ces éléments il n’y avait pas lieu d’imposer un prix de cession supplémentaire.

Les juges d’appel estiment que quelle que soit la valeur vénale de l’immobilisation, le produit de cession stipulé dans l’acte est constitutif d’un revenu imposable.

III.  Concrètement

L’article 13-5 du CGI conduit à taxer le produit d’une première cession à titre onéreux d’un usufruit à durée fixe d’un bien à l’impôt sur le revenu, dans la même catégorie de revenus que celle dont relèvent les fruits produits ou susceptibles d’être produits par le bien grevé. Antérieurement au 14 novembre 2012, ces produits étaient traités dans le régime des plus-values des particuliers. Le prix de cession de l’usufruit à durée fixe portant sur des parts de société à prépondérance immobilière, ou sa valeur vénale si elle est supérieure, est donc imposé en revenus fonciers.

IV.  Source

CAA Versailles n°21VE01172 20/02/2023

Par Excen Notaires & Conseils