I.  Les faits

Un couple a réalisé une plus-value lors de la cession de sa résidence secondaire le 12 septembre 2016. Ils ont, à ce titre, acquitté l’impôt de plus-value, la cession n’étant pas éligible à un régime d’exonération.

Le 11 septembre 2017, un an plus tard, ils ont déposé auprès de l’administration une réclamation estimant qu’ils auraient dû bénéficier de l’exonération au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi, régime d’exonération codifié sous le 1° bis du II de l’article 150 U du CGI.

L’administration fiscale, appliquant sa doctrine administrative, a rejeté leur réclamation en précisant qu’en l’absence de demande expresse du cédant dans l’acte de cession, la plus-value immobilière était imposable dans les conditions de droit commun.

En effet, l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe III au CGI dispose :

« I. – Pour l’application du 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts, l’acte constatant la cession à titre onéreux d’un logement au titre de laquelle le bénéfice de l’exonération est demandé mentionne :

1° L’identité du bénéficiaire de l’exonération ;

2° Les droits du bénéficiaire sur le prix de cession ;

3° La fraction du prix de cession correspondant à ses droits, que le bénéficiaire destine au remploi à l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à sa résidence principale ;

4° Le montant de la plus-value exonérée.

II. – Les mentions prévues au I sont portées distinctement pour chaque bénéficiaire de l’exonération. »

Les contribuables ont contesté ce refus devant la justice et ont obtenu la restitution des impositions en litige en première instance, mais le Ministre a fait appel de cette décision.

II. La décision

Pour la Cour d’appel, les dispositions qui prévoient que le bénéfice d’un avantage fiscal doit être demandé par voie déclarative n’ont, en principe, pas pour effet d’interdire au contribuable de régulariser sa situation dans le délai de réclamation prévu à l’article R* 196-1 du LPF, sauf si la loi a prévu que l’absence de demande dans le délai de déclaration entraîne la déchéance du droit à cet avantage.

Cette sanction n’étant pas prévue dans les dispositions de l’article 41 duovicies-0 H de l’annexe 3 au CGI, rien n’interdisait donc, selon les juges, aux contribuables de demander le bénéfice de l’exonération par voie de réclamation au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit la cession.

Le jugement est donc confirmé, la réclamation du contribuable doit être prise en compte.

III.  Concrètement

En l’espèce il est jugé que bien que l’exonération s’applique, en principe, sur demande du cédant par une mention portée dans l’acte de cession, elle peut également être accordée par voie de réclamation au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit la cession.

La plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence secondaire est exonérée de toute imposition lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis 4 ans et qu’il procède au remploi du prix, dans les 2 ans de la cession, dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale (CGI art.150 U, II.2° bis).

Cette exonération, proportionnelle à la fraction du prix de cession remployée, s’applique sur demande du cédant par une mention portée dans l’acte de cession (CGI art. 150 VG, III).

Dans une précédente décision du 6 octobre 2022, la Cour administrative d’appel de Marseille avait également confirmé la possibilité de demander le bénéfice de l’exonération a posteriori par voie de réclamation (n°20MA02805).

A l’inverse, le 23 avril 2019, la Cour administration d’appel de Douai avait rejeté la demande de dégrèvement (n° 17DA011449).

On attendra avec impatience la position du Conseil d’Etat sur ce sujet qui aura à trancher sur la validité de la position exprimée par Bercy dans sa doctrine (BOFiP-RFPI-PVI-10-40-30 §160).

IV.  Source

CAA Marseille n° 20MA01299 03/02/2023

Par Excen Notaires & Conseils