I. Le contexte

Les logements inoccupés et les résidences secondaires sont dans le viseur du législateur. Ce dernier a mis en place plusieurs mesures dissuasives via la taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation. Dès lors, ces taxations que d’aucuns pourraient qualifier de « confiscatoires » vont s’appliquer aux logements vacants, aux résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (notons que les biens occupés plus de 90 jours continus au cours de l’année considérée ne sont pas considérés comme vacants).

Pour éviter d’avoir à supporter des taxations voire des surtaxations, il est nécessaire d’informer l’administration fiscale de l’usage des biens détenus par chaque propriétaire sous peine d’amendes…

Le Ministère des finances estime qu’au plan national, 34 millions de propriétaires sont concernés par cette nouvelle déclaration pour 73 millions de locaux.

1.     Taxe sur les logements vacants dans les zones « tendues »

Dans les zones considérées comme « tendues », les logements vacants, c’est-à-dire les logements habitables mais non meublés et inoccupés, sont soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants (CGI, art. 232). Cette taxe s’applique de plein droit, sans intervention des collectivités locales.

2.     Application aux logements vacants de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en dehors des zones « tendues »

Dans les autres zones (autres que les zones « tendues »), les communes ont la possibilité de décider d’assujettir les logements vacants à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (CGI, art. 1407 bis).

3.     Maintien de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Bien que la taxe d’habitation soit supprimée pour les logements occupés à titre de résidence principale, elle est maintenue sur les résidences secondaires définies comme des locaux meublés non affectés à l’habitation principale.

De plus, en application des dispositions de l’article 1407 ter du CGI, les communes en zones « tendues » peuvent voter une augmentation de 5% à 60% de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

II. Les apports de la loi de finances pour 2023

La loi de finances pour 2023 étend la définition des zones « tendues » et augmente le taux de la taxe annuelle sur les logements vacants (LF2023, art 73 et 74).

1.     L’élargissement des communes dites « tendues »

a.     Ancienne définition

Les zones « tendues » concernaient jusqu’au 31 décembre 2022, les communes appartenant à une zone d’urba­nisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Les difficultés d’accès au logement sont caractérisées par :

1. Le niveau élevé des loyers et le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ;
2. Un déficit de l’offre pour le logement social.

La liste des communes (un peu plus de 1 000 communes) a été fixée par un décret du 10 mai 2013 actualisé par un décret du 13 octobre 2015.

b.     Nouvelle définition

Outre les communes déjà considérées comme zones « tendues », il est désormais ajouté les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de moins de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Cette nouvelle définition va concerner plus de 50 000 communes.

Les difficultés d’accès au logement sont caractérisées par :

1. Le niveau élevé des loyers et le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ;
2. Un déficit de l’offre pour le logement social ;
3. Une proportion élevée de résidences secondaires par rapport au nombre total de logements.

La liste sera fixée par un décret à venir.

Rappelons-nous que les logements vacants en zones « tendues » font l’objet de la taxe sur les logements vacants voire de la taxe d’habitation en sus. De plus, les résidences secondaires situées en zones « tendues » peuvent faire l’objet d’une augmentation de 5 à 60% par le biais d’une décision du Conseil municipal votée avant le 1^er octobre de l’année précédant celle au titre de laquelle la majoration doit s’appliquer (pour 2023, la date limite est fixée au 28 février 2023).

2.     Augmentation du taux de la taxe annuelle sur les logements vacants

A compter de 2023, le taux de taxe annuelle sur les logements vacants est de 17% la première année (au lieu de 12,5%), puis de 34% les années suivantes (au lieu de 25%).

III. Les démarches déclaratives

1.     Une déclaration obligatoire pour tous les propriétaires (personnes physiques ou morales)

Afin d’identifier l’usage des logements détenus par les contribuables et plus particulièrement ceux qui demeurent taxables à la taxe d’habitation et/ou la taxe sur les logements vacants, la loi de finances pour 2020 a mis en place une nouvelle disposition déclarative à destination de l’ensemble des propriétaires (personnes physiques et personnes morales).

Pour chacun de leurs locaux, les propriétaires (personnes physiques et personnes morales) devront indiquer à quel titre ils les occupent et, quand ils ne les occupent pas eux-mêmes, l’identité des occupants et la période d’occupation (situation au 1^er janvier 2023).

Les contribuables auront jusqu’au 30 juin 2023 pour le faire. Ensuite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration.

2.     Au plan pratique

La déclaration d’usage est accessible via l’espace sécurisé du site impots.gouv.fr et le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ». Les données d’occupation connues des services fiscaux sont pré-affichées.

Des copies d’écran sont à disposition en annexe du communiqué de presse mentionné en source.

3.     Une amende de 150 € par logement pour défaut de déclaration au 1er juillet 2023

L’article 1770 terdecies du CGI dispose que la méconnaissance de l’obligation déclarative entraîne l’application d’une amende de 150 € par local pour lequel les informations requises n’ont pas été communiquées à l’administration. La même amende est due en cas d’omission ou d’inexactitude.

IV. Concrètement

L’étau se resserre… par le biais de cette nouvelle obligation déclarative, l’administration fiscale disposera d’une cartographie complète des logements possédés par les contribuables et des modes de détention (directe ou indirecte).

V. Sources

Communiqué de presse 523 du 23 janvier 2023

Annexe au communiqué de presse 523 du 23 janvier 2023

Article 232 du CGI (taxe sur les logements vacants)

Article 1407 du CGI(champ d’application de la taxe d’habitation)

Article 1407 bis du CGI (application de la taxe d’habitation aux logements vacants hors zone « tendues »)

Article 1418 du CGI (obligations déclaratives d’usage des biens)

Article 1770 terdecies du CGI (amende pour non respect de l’obligation déclarative d’usage des biens)

Question du moment sur impots.gouv.fr

Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts

Décret n° 2015-1284 du 13 octobre 2015 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du code général des impôts

Par Excen Notaires & Conseils